ועד שכונתי
בעשור האחרון מתרחבת בקצב מהיר, שלא לומר מסחרר, תופעה חדשה בתחום הבתים המשותפים והיא הקמת ועדי שכונה. הדבר קיבל תאוצה ורלוונטיות בעיקר נוכח בניית מתחמי מגורים הכוללים במסגרת מיזם בנייה אחד, כמה בתים משותפים, שלהם אינטרסים משותפים. המחוקק הישראלי טרם שמע על כך.
אין בחוק כל התייחסות לוועד שכונה, כלומר, ועד משותף לכמה בתים משותפים נפרדים. אם המתחם כולו נרשם כבית משותף אחד, בית מורכב, הרי שניתן להתייחס לוועד כזה כאל וועד בית רגיל. ניתן גם לרשום לכל המתחם תקנון מוסכם אחד ובתקנון זה לעגן בצורה מסודרת את מעמד הוועד המנהל של כל המתחם ומעמד הוועדים של כל מבנה במתחם והיחס ביניהם. אבל אם המתחם לא נרשם כבית משותף אחד – אזי המקור המשפטי היחיד שיכול לצקת תוקף מחייב לוועד המתחם כולו, אינו החוק אלא רק החוזה, בעל פה או בכתב, שנרקם בין דיירי המתחם.
הכינוי "ועד שכונתי" עלול להטעות. עיקר הכוונה איננה לשכונה במובן "הישן" והרחב, שכונה של עשרות או מאות בתים, ללא קשר מובהק ביניהם למעט האזור הגאוגרפי. הכוונה היא למתחמי מגורים, שנבנו (גם אם בשלבים) כמיזם אחד, וכוללים כמה בתים או מגדלי מגורים, סמוכים זה לזה, לעתים עם שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ), שטחים פרטיים פתוחים (שפ"פ), חניות משותפות, מתקנים משותפים, חברת ניהול אחת וכדומה. אינטרסים ומאפיינים משותפים אלה מובילים מטבע הדברים גם לריכוז הניהול תחת מטרייה אחת.
לצד השם "ועד שכונתי" ניתן למצוא הגדרות אחרות, כגון "מִנהלת", "ועד הוועדים", או "נציגות הבתים", וכן שמות אשר מכילים את שם המיזם כגון "ועד מיזם פלוני". העובדה שאין כינוי אחד גם היא נובעת מכך שהחוק טרם התייחס לסוגיה. אין למפקח על המקרקעין סמכות לטפל בוועד כזה, שכן אין לו סמכות לטפל בעניינים הקשורים ליחסים בין בתים משותפים נפרדים. לכן לא ניתן גם לרשום בלשכת רישום המקרקעין תקנון אחד הנוגע לבתים משותפים נפרדים.
ועד שכונתי מורכב בדרך כלל מנציגים של כל ועד בית השייך למתחם. ועד הבית שנבחר בדרך הקבועה בחוק, קרי באספת דיירים של בית משותף מסוים, מייצג את אותו בית גם בוועד השכונתי. מקובל ונהוג שאחד מחברי ועד הבית נבחר באספה לשמש גם כחבר בוועד השכונה, כנציג של הבית במתחם כולו. האם ייצוג זה אינו חורג מסמכות ועד הבית? האם טיפול בנושאים שחורגים מהרכוש המשותף של בית מסוים, יכול להיות חלק מפעילות ועד בית?
אין ספק, שבהסכמת בעלי הדירות בבית, ניתן לייפות את כוחו של נציג נבחר לייצג את האינטרסים של הבית במתחם. מאחר שיש אינטרסים משותפים וגם יתרונות רבים לבית המשותף – בראש וראשונה יתרון לגודל מול ספקי שירותים לקבלת מחיר אטרקטיבי לעבודות תחזוקה וניהול בכל בית – ניתן לראות פעילות זו כחלק מניהול הרכוש המשותף של כל בית. מומלץ לעגן את פעילות נציגות הגג הזו, ועד השכונה, בתקנון (למעשה חוזה) ולאשר אותו באספות דיירים של כל בית ובית במתחם.
כאמור, אין הסדר חקיקתי המתייחס לנושא ולכן הסדרים משתנים ממיזם למיזם וניתן למצוא גיוון רב ויצירתיות, לצד בלגן וחוסר עקביות. מאחר שגוף כזה ממומן מכספי דיירי המתחם ומאחר שחלק מהפעילות חורגת מתחזוקת וניהול רכוש משותף, מתגלעים ויכוחים ומחלוקות למכביר והדבר גורם לא אחת להיחלשות "הדבק" שמאחד את הפעילות המשותפת, לעתים גם מביא לסיומה.
שתי המטרות המרכזיות של ועד שכונתי הן:
מטרה פנימית – תחזוקה וניהול טובים יותר, זולים יותר ומתואמים יותר של בנייני המתחם וסביבתו (מטרה זו מתיישבת עם התפקיד הקלסי של ועד בית רגיל);
מטרה חיצונית – שמירה על האינטרסים של המתחם כלפי גורמי חוץ. פנייה של ועד שכונתי מאורגן שמאגד ומייצג מאות משפחות, כוחה והשפעתה גדולים יותר מפניית ועד בית בודד. ועד שכונתי יכול לטפל בצורה טובה יותר מול גורמי חוץ שונים (רשות מקומית, משטרה, פיקוד העורף, ועדות למיניהן) בתחומים שונים, כגון: תברואה ופינוי אשפה, שמירה על רמת ניקיון, שינוי והוספת קווי תחבורה ציבורית, הוספת כיתות גן, הוספת וחידוש מתקנים ציבוריים, הגברת פיקוח בנושאים שונים וכן שמירה על אינטרסים מול הוועדה המקומית והמחוזית לתכנון ובנייה ומול גופים אחרים לרבות גופים מסחריים. המטרה השנייה, החיצונית, דומה לפעולת ועד רובע וחורגת לכאורה מתחום הפעילות הצר של ועד בית רגיל.
המסר החשוב ביותר הוא זה: עדיף שלא להקים ועד שכונתי כלל אם עבודתו, סמכויותיו, הליכי בחירתו ותפקודו אינם מוסדרים בכתב, בצורה רהוטה, שקופה ומשפטית. אין סיבה, שחברי ועד שכונתי יסתכנו בתביעות אישיות אשר צפויות להתעורר בעבודה לא מוסדרת, גם אם היא נעשית בתום לב או בהתנדבות מלאה. ועד שכונתי מטפל, במישרין ובעקיפין, באינטרסים כספיים ובזכויות קנייניות של מאות דיירים. זו אחריות כבדה המחייבת חשיבה והתאמת מסגרת ברורה לפעילות. הדבר מחייב קבלת ייעוץ וליווי צמוד של אנשי מקצוע, בעיקר עורך דין ורואה חשבון. המסגרת המתאימה תלויה בנסיבות הספציפיות. האם ראוי להקים חברה לשם כך? ואולי עמותה? ואולי די במסגרת לא פורמלית? את זאת ניתן להחליט לאחר בדיקת מאוויי התושבים וצורכיהם ועיון בתקנונים המוסכמים, אם יש, של הבתים הספציפיים.