תמ"א 38 נולדה כבר בשנת 2005 וביקשה לתת מענה מפני רעידות אדמה לבתים ישנים ורעועים (בעיקר כאלה על עמודים), שהוקמו מכוח היתר בניה שהוצא לפני ה-1.1.80 . הסכנה קיימת, ניתנו תמריצים כלכליים, אבל התכנית נותרה על הנייר כעשר שנים תמימות והחלה לצבור תאוצה רק ממש לאחרונה.
התיקונים השונים לתכנית, אשר העניקו יותר זכויות בניה ויותר פטורים ותמריצים ליזמים, הביאו לשינוי המיוחל ואולי התיקון החשוב ביותר שבאמת הביא לתפנית היה זה שאיפשר "לחזק" בית קיים דווקא על ידי הריסתו – תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי). בהחלט יצירתיות ישראלית אופיינית – חיזוק על ידי הריסה!
ניתן לומר שכמעט בכל מקום בו מתאפשר מבחינה תכנונית להרוס את הבית ולבנות חדש תחתיו – כדאי לבחור בחלופה זו ולהעדיף אותה על פני חיזוק המבנה הקיים – כדאי גם ליזם וגם לדיירים. והכדאיות אינה כלכלית בלבד אלא גם מבחינת העמידות של מבנה חדש מפני רעידות אדמה.
לאחרונה (אפריל 2017) עשו סקר נרחב בנושא וממצאי הסקר (שפורסם בין היתר ב YNET) היו מעניינים אבל בלתי מפתיעים, למי שמתעסק בענף: מעל 40% מהנשאלים קבעו שהגורם הבעייתי ביותר בפרוייקט תמ"א הינו דווקא … עו"ד המייצג את הדיירים!
אם בעבר האשימו בכך את "הדייר הסרבן" או את "סוחרי החתימות" או את החברות הרבות שהסתננו לתחום בלי כל רקע נדל"ני – הפך דווקא עוה"ד למוקש העיקרי של העיסקה. בהחלט מביך ולא נעים.
מדוע זה לא מפתיע? ובכן מאחר ואת שכרו מקבל עוה"ד של הדיירים מן היזם או מן הקבלן, כלומר "מהצד השני", יש כאן מבחן של ממש לאמינות המקצועית שלו. יש כאן לכאורה ניגוד עניינים.
ניגוד העניינים הזה אינו המצאה של תמ"א 38 והוא קיים והיה קיים מאז ומעולם ויהיה קיים גם בעתיד, בכל מיני תחומים ועיסקאות של עריכת הדין. לא תמיד הגורם המשלם הוא הגורם שאתה מייצג. ולעיתים גם קורה שאתה מייצג את שני הצדדים גם יחד – למשל בעיסקה רגילה של מכר דירה או של שכירות או גם בעיסקאות אחרות וחוזים מסוגים שונים – קורה שעורך דין אחד נבחר ליצג את שני הצדדים לעיסקה. אין בכך אי חוקיות או פסול או בהכרח ניגוד עניינים. זה בהחלט מצב רגיש, שמחייב אמינות ומקצועיות ושקיפות והסכמה מודעת של שני הצדדים, אבל זה מצב אפשרי ולפעמים גם רצוי. זה עשוי לחסוך כסף, לחסוך וכחנות מיותרת ומדומה ועוד.
לצערי מה שקרה בשנים האחרונות בתחום התמ"א (וזה נכון גם בפינוי בינוי) היא תופעה שבה עורכי דין שאמורים לייצג את זכויות הדיירים והאינטרסים שלהם מול היזם/הקבלן (שמשלם כאמור את שכר טירחתם) מעלו בתפקידם. יש שני סוגי "מעילה בתפקיד" בהקשר זה: יש את עורכי הדין שהם למעשה עורכי דין של יזמים ורק מסתירים זאת ומציגים עצמם כעורכי דין של הדיירים. זה הכשל הכי חמור והכי מסוכן. מצג שווא מכוון ומסוכן. כי דווקא כאן מדובר בעורכי דין בקיאים ומומחים בתחום. והמקרה השני הוא פשוט עורכי דין "בובה", או "קישוט", שמקבלים וניזונים מעורך הדין של היזם ועושים את דברו.
והמסקנה המתבקשת: זהירות!
המפתח להצלחת התכנית עבור בעלי הדירות ולאו דווקא עבור היזם שמציע את התכנית, הוא בליווי מקצועי, עצמאי, אמין ובלתי תלוי של בעלי הדירות מול היזם. הכוונה בעיקר בייעוץ וייצוג משפטיים. זהו מיזם מורכב מאין כמותו, ממושך ורווי אינטרסים. בחירת עורך הדין המתאים, שהוא גם בקי בנושא, גם יודע ליצג את זכויות הדיירים וגם אינו "מטעם היזם", היא מכרעת. עדיין כמובן כל בעל דירה זכאי להיות מלווה גם בעורך דין משלו.
________________________________________________________________________________
באפריל 2005 אישרה הממשלה, לפי המלצת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, תכנית מתאר ארצית (תמ"א) לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
אז הותקן התקן הישראלי המחייב (ת"י) 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 חלה גם על מבנים שבוצעו בהם תוספות בנייה לאחר 1.1.80, ובלבד שנעשו לפני כניסתה לתוקף של תמ"א 38. יש בישראל כ-400,000 בתי מגורים, שנבנו שלא לפי התקן המחייב 413 וראויים לחיזוק.
רעידת אדמה בעוצמה של 7.5 מגניטודות עלולה להתרחש בצפון הארץ בכל רגע נתון ולגרום לקריסת כ־10,000 מבנים ול־16,000 הרוגים, ראו דו"ח מבקר המדינה, עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב, מרס 2011, עמ' 13.
לפחות באזור המרכז שם ערך הנדל"ן וזכויות בנייה הוא יקר. בפריפריה הכדאיות הכלכלית פחותה, אם בכלל. כמו כן, יש לזכור, בצער, שגם במרכז הארץ, אין בתמ"א 38 מענה למבני ציבור כגון בתי חולים, בתי ספר וכדומה, כי שם התמריץ הכלכלי המוצע בבתי מגורים אינו רלוונטי.