חוק פינוי-בינוי (חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ה-2005) היה למעשה הסנונית הראשונה של חקיקה המאפשרת לקבל החלטות דרמתיות בנוגע לקניינם של בעלי דירות בבית משותף, שלא בהסכמת כולם. ומה יותר דרמתי מהריסת כל הבית והקמת בניין אחר תחתיו? שלא לדבר על הריסת שכונה ובניית שכונה חדשה תחתיה. חוק זה ייחודי בגישתו, שכן הוא מושתת על איום כספי-נזיקי. אם 80% מבעלי הדירות בבניין המיועד לפינוי-בינוי, שלפחות 75% מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, מעוניינים בעסקת פינוי-בינוי, אזי תהיה למיעוט אחריות בנזיקין, אם סירובם יתברר כבלתי סביר. מיעוט, שמסרב בשל נימוקים בלתי סבירים, צפוי לשלם פיצוי מכיסו בשל טרפוד עסקה כלכלית כדאית, בעיני הרוב.
מאחר ושם המשחק כאן הוא כדאיות כלכלית צריכים גם היזמים להיבחן באופן דומה ועליהם למקסם את ההצעות שהם נותנים לבעלי הדירות הקיימים. הדרך הנכונה להגיע להצעות מיטביות היא עריכת מכרז יזמים.
המלצתי לבעלי הדירות היא: להתארגן; לבחור נציגות; ופעולתה הראשונה של הנציגות – בחירת עו"ד כמייצג הדיירים ומי שיערוך את המכרז, או הפנייה לקבלת הצעות מיזמים והתמכרות ביניהם.
כמובן לא רק טיב ההצעה חשובה אלא גם מי מציע. פינוי בינוי הוא משחק של גדולים. לא רבות החברות שיכולות להרים פרוייקטים מסוג זה.
בשנים האחרונות הפך התחום ליותר מוגדר ומסודר. פורסם תקן 21 שנותן מסגרת שמאית כלכלית לריווחי היזם; עיריות פרסמו נהלים וגיבשו מתווה לשיתוף ציבור; משרד הבינוי והשיכון פרסם כללים והנחיות; ויש יותר בהירות.
ועדיין זהו פרוייקט ארוך ומורכב ביותר.
אבל עדיין החשוב ביותר הוא – מנקודת מבט של בעלי הדירות – התארגנות נכונה. כדי למנוע דיסאינפורמציה (למשל הפחדת דיירים מצד כל מיני גורמים שמספרים להם שאם לא יחתמו הם יתבעו ויחשבו לסרבנים) וספינים מצד בעלי אינטרס, חשוב לאפשר לנציגות נבחרת לרכז את כל המידע והפעילות. מניסיוני זהו מפתח להצלחה. אני מלווה נציגויות שיש להן קשר מתמיד ורציף, באמצעות מיילים או פייסבוק (פחות טוב) עם כלל בעלי הדירות. צריך לזכור שכמעט תמיד רוב בעלי הדירות אינם גרים במקום ויש לאתרם.
כנס בעלי דירות בחברת אקרו נדל"ן בהרצליה פיתוח.
אני מייצג את בעלי הדירות במתחם רמה כורזים אלמגור (אגף דרום), 282 בעלי דירות.
היזמים שנבחרו: אקרו נדל"ן יחד עם בנייני העיר הלבנה; אדריכל: גידי בר-אוריין.
