זוכרים את השריפה בבניין בן 12 קומות ברחוב ביאליק בר"ג (ממש על גשר ההלכה בצד הצפון מזרחי). האש בערה מהקומה הרביעית וטיפסה אל הקומות מעליה. לא היו נפגעים בנפש, אך האש שהשתוללה למשך שעתיים גרמה לנזק כבד לרכוש, כאשר חלק מן הדירות היו פסולות למגורים. עלות שיקום החזיתות מסתכמת ב- 6 מיליון ₪, והבניין לא היה מבוטח בפוליסת ביטוח!!
דיירי הבית הגיעו אלי לפגישת יעוץ. במקרה זה הפתרון היה יצירתי – בגלל מיקומו הבולט של הבנין, חברות של שילטי חוצות חיזרו אחרי הדיירים כדי להציב מסך פרסום ענק אשר יממן את השיפוץ וכך לא יאלצו הדיירים לממן את העבודות היקרות מכיסם. אם לא היה הבית ממוקם במיקום כה בולט, ובגלל ש"חסכו" בפוליסת ביטוח מבנה – היו הדיירים נאלצים לממן את השיפוץ.
כיצד למנוע מצב שכזה, מדוע כדאי לעשות ביטוח לרכוש המשותף, באיזה אופן יש להגיע להסכמה בקרב הדיירים, איזו פוליסה צריך לעשות, כיצד על הדיירים לפעול במקרה הנ"ל, כאשר אין ביטוח, עפ"י חוק מי אחראי לתשלום הנזק ובאיזה אופן יש לחלק את עלויות השריפה בין הדיירים, וכדומה.
לא ביטוח חובה אבל חובה לעשות ביטוח
אכן אין חובה בחוק לבטח את הרכוש המשותף. אבל מקרים כמו השריפה במגדל ברמת גן ממחישים עד כמה לא לעשות ביטוח הינו מעשה של רשלנות ומחדל של ממש.
אין בית משותף שבו מיותר לעשות ביטוח. "החסכון" של לא לעשות ביטוח, יעלה בסופו של דבר ביוקר. בכל בית, קטן כגדול, עלולים להתרחש אסונות כגון החלקות במדרגות, היתקלות בחפץ כלשהו המונח במעבר, נפילות וכד'. זכורה לכולנו הטרגדיה הנוראה שארעה בשנת 2010, שבה פעוט בן שנתיים משכונת קריית יובל בי-ם נהרג לאחר שדלת פלדה נפלה עליו בחדר המדרגות של בית משותף. שכנים התריעו אז שיש לסלק את הדלת שהונחה שעונה על קיר המדרגות ודבר לא נעשה.
אחריות חברת הניהול
יותר ויותר בתים משותפים מתקשרים עם חברות ניהול ומעבירים אליהן את הטיפול בתחזוקת הבית השוטפת. זוהי תופעה טבעית ומובנת, וגם מבורכת, שכן נדרש כיום גורם מקצועי לטיפול בבעיות המורכבות והולכות של ניהול הרכוש המשותף. לצערי יש בתחום זה לא מעט חברות, אשר אינן עומדות ברמה מקצועית מספקת ואין כיום כל פיקוח או גורם רישמי שמסדיר רגולציה בענף מתפתח זה. לכן חובה על ועד בית או הדיירים לבדוק היטב עם מי הם מתקשרים, מה הניסיון של החברה, איתנותה, מקצועיות עובדיה וכו'. חברת ניהול חייבת לדאוג לביטוח הרכוש המשותף ואם כמו שקרה בבניין שנשרף ברמת גן, לא היה ביטוח, אזי האצבע הראשונה למחדל צריכה להיות מופנית לכאורה לחברת הניהול. היא הגורם המקצועי ומצופה ממנה לבטח את הרכוש המשותף, כפעולה ראשונה ואלמנטארית. זו צריכה להיות הדרישה הראשונה של חברת ניהול מכל בית עימו היא מתקשרת ודרישה שאינה למיקוח. חברת ניהול אשר מקבלת סירוב מוועד הבית לבטח את הבית, צריכה לסרב להתקשר עם הבית. הרבה חברות ניהול ומתחזקים מגיעים לבתים משותפים קיימים ואף ישנים, וחברת ניהול אינה יכולה להסתפק רק בתימחור שירותיה מכאן ואילך. עליה לבצע בדיקה של מצב הבית הקיים והערכת סיכונים הנובעים ממצבו. דווקא בבתים שהם מעבר לאחריות קבלן ואשר ניבנו לפני למעלה מעשור, הביטוח חיוני ונחוץ. חברת ניהול שמגיעה לבנין ומתקשרת עימו לא עושה ביטוח חושפת עצמה לתביעה ישירה ויהיה לה קושי להתגונן.
אחריות ועד הבית
התנדבות אינה פוטרת מאחריות. העובדה שוועד בית פועל בהתנדבות אינה חוסמת הגשת תביעות נגדו. ועד בית הוא אמנם אישיות משפטית נפרדת (בדומה לחברה בע"מ או עמותה), כלומר תביעה נגד הוועד אינה תביעה פרסונלית (למעט במקרים קיצוניים וחריגים). אבל חבות כספית שנובעת מקבלת תביעה שהוגשה נגד ועד הבית תתגלגל בסופו של דבר לכיסם של בעלי הדירות עצמם, אשר ועד הבית נבחר כנציגות שלהם. בעלי הדירות יחוייבו לפי חלוקה שתקבע על ידי בית המשפט. גם מינוי חברת ניהול אינו פוטר אוטומטי את ועד הבית מאחריות, במקרה של תאונות ונזקים. תביעת נזיקין – נתבעים רבים לה, הניצבים זה לצד זה על ספסל הנתבעים ולעיתים גם על ספסל הנאשמים, במקרים של אסונות בנפש, שנגרמו בשל רשלנות קיצונית. המלצתי בכל מקרה, היא לשמר את קיומו של ועד הבית גם כאשר ממנים חברת ניהול וזאת כדי לפקח מטעם הדיירים על חברת הניהול, כולל בנושא הביטוח ולהיות "ראש גדול" ולברר בדיוק מה הפוליסה של חברת הניהול מכסה, כדי לא להיות אחר כך במצב של "לא ידעתי", טענת הגנה לא טובה.
אחריות דיירי הבית
אין כל ספק, שכאשר אין ועד בית ואין חברת ניהול, כל תאונה או נזק ירבוץ לפיתחם של כל בעלי הדירות, ביחד ולחוד. כולל בעלי דירות ש"רק" משכירים את דירתם. השכרה אינה פוטרת מאחריות. גם בבית שמשום מה אין בו ועד בית ואין בו חברת ניהול צריך לעשות ביטוח. העדר ביטוח חושף את כל בעלי הדירות לתביעות אישיות בגין נזקים, שנגרמו לנפש או לרכוש בתחומי הרכוש המשותף. האחריות הנזיקית של בעלי הדירות חלה גם כלפיהם עצמם, גם כלפי אורחים ומבקרים בבית, גם כלפי ספקי שירותים ובעלי מקצוע שונים אשר עובדים בשטח הבית המשותף (כגון מנקה, גנן, שומר או מי שמגיע לתקן משהו). התביעות עלולות להגיע לסכומים גבוהים ביותר. חשוב לזכור שביטוח פרטי, שאדם עושה לדירתו או לרכושו, אינו מכסה, בוודאי לא באופן מלא, תאונות המתרחשות ברחבי הרכוש המשותף. הביטוח של הרכוש המשותף אינו פוטר את בעלי הדירות מלבטח את אחריותם בתוך דירותיהם.
אין צורך ברוב מיוחד כדי לעשות ביטוח
ביטוח הרכוש המשותף אינו החלטה שדורשת רוב מיוחד או כינוס אסיפת דיירים. זו החלטה שהיא חלק אינטגראלי מניהול הבית המשותף ולכן ועד בית מוסמך ואף חייב לקבלה, גם ללא כל אישור.
איזה ביטוח לעשות
יש כיום מספר חברות ביטוח מובילות שמספקות פוליסה מקיפה וטובה וכדאי לקבל הצעות מחיר מ 2-3 חברות ביטוח, למרות שהפוליסות בסך הכל די דומות. כדאי גם לשקול בחיוב הרחבות של הפוליסה, הכל לפי נסיבות כל בית וצרכיו המיוחדים. בסך הכל הביטוחים אינם יקרים.
ביטוח לבית משותף מורכב משלושה נדבכים, שכולם חשובים ביותר:
ביטוח צד ג' – ביטוח זה מכסה הן את דיירי הבית, הן את ועד הבית והן כל אדם זר, אשר ייפגע בתחום הרכוש המשותף, פגיעה גופנית או נזק, שנגרם לרכוש פרטי. דיירי הבית הם "צד ג'" ובמסגרת הביטוח הם יזכו להגנה מפני תביעות, שתוגשנה נגדם. בדרך כלל גבולות האחריות הם עד שלושה מיליון שקלים למקרה ועד שישה מיליון שקלים לשנה (אם יש יותר מתביעה אחת).
ההשתתפות העצמית היא כ-300 שקלים לדירה ולא יותר מ-1,600 שקלים לכל הבית. עלות הביטוח תלויה במספר הדירות בבית וכדומה – בממוצע היא כ – 50 שקלים לדירה בשנה. זו הוצאה שיש להוציאה מקופת הבית. את הביטוח עושה ועד הבית ולא כל דייר באופן פרטני. אם יש חברת ניהול היא תעשה את הביטוח, אבל ראוי שוועד הבית או הדיירים ידרשו לקבל העתק של הפוליסה ומומלץ גם להעבירה לעיון יועץ ביטוח או עורך דין שמבין את התחום. לאחרונה הוסף כיסוי ביטוחי חדש, שמכסה חלקית גם תביעות אישיות נגד חברי ועד, בדומה לביטוח דירקטורים בחברות. זהו כיסוי חשוב ומומלץ מאוד, נוכח התופעה המתרחבת והולכת של תביעות המוגשות נגד חברי ועד באופן אישי. כיסוי חדשני זה הוא למעשה הרחבה של ביטוח צד ג'.
ביטוח מעבידים – ביטוח זה מכסה תאונות של עובדים בתחומי הרכוש המשותף, כגון: מנקה, גנן, שומר ועוד. הביטוח הלאומי מפצה אמנם את העובד אולם לרוב סכום הפיצוי נמוך מגובה התביעה ולכן נדרש לעשות ביטוח חבות מעבידים, כדי שהביטוח ישלים את ההפרש שבין הפיצוי שניתן על ידי הביטוח הלאומי לבין הסכום שייפסק לנפגע. גבולות האחריות: חמישה מיליון דולר למקרה ולשנה. אין השתתפות עצמית. עלות ביטוח זה היא כ-200 שקלים לשנה לכל הבית.
ביטוח מבנה – ביטוח זה מכסה נזקים הנגרמים לרכוש המשותף כתוצאה מרעידת אדמה, פיצוץ צנרת מים, אש, התפוצצות בלון גז, סערה, סופה, נזק אשר נגרם בזדון ועוד. ביטוח מבנה אינו מכסה בלאי טבעי ואינו קשור למצב המערכות בבית. הוא מכסה נזקים בלתי צפויים. לשם כך נדרש ביטוח המבנה ואין כפל ביטוח בבית בו יש גם ביטוח ספציפי למעליות או למתקנים אחרים. עלות הביטוח משתנה לפי המבנה, קיום חניון תת-קרקעי ומעליות, עבר ביטוחי וכדומה. העלות הממוצעת היא כ-30 שקלים לדירה לחודש.
ביטוח טוב אינו בהכרח ביטוח זול. חשובות יותר הן ההחרגות אשר מתלוות לכל כיסוי. לא קל לקרוא פוליסת ביטוח, גם עם זכוכית מגדלת וזה "סינית" לרוב האנשים. לכן כה חשוב להיוועץ תחילה עם איש מקצוע, לא בהכרח "סיני" אבל בהכרח בלתי-תלוי ובלתי קשור למבטח עצמו.