אחת הבעיות החמורות בפרוייקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי היא ניגוד עניינים בין הקבלן או היזם לבין בא כוח בעלי הדירות. מי שמייצג כעורך דין את בעלי הדירות לא יכול להיות קשור ליזם או לקבלן ואם יש קשר כזה הוא חייב לפסול את עצמו או לכל הפחות לחשוף את טיב הקשר בפני בעלי הדירות עוד לפני שבוחרים בו.
דוגמא נהדרת שממחישה את התופעה החמורה והמתרחבת הזו הגיעה לבית המשפט המחוזי מרכז לוד. את הערעור הגישה בעלת דירה בפתח תקווה במסגרת טענות שהיו לה נגד תכנית תמ"א 38 בבית המשותף בו היא גרה. היא דרשה לבטל את מינויו של עורך הדין שנבחר לייצג את הדיירים וזאת בשל ניגוד עניינים חמור בו הוא מצוי בגלל היותו שותף עסקי של היזם. הערעור התקבל (חלקית) ובכך הפך את ההחלטה שקיבלה המפקחת על המקרקעין בפתח תקווה, טלי להב, בחודש ינואר 2018.
השופטת מיכל נד"ב־אב"ד, עם השופטות הלית סילש וחנה קיציס, קבעה, שהעובדה שב"כ הדיירים קשור עם היזם, יש בה ניגוד עניינים מובנה וברור על פניו. נוכח קיומו של ניגוד העניינים ובהיעדר מומחיות רלוונטית, נקבע כי עורך הדין אינו יכול לשמש כבא כוחם של הדיירים!
טענת המערערת, לפיה עורך הדין שהתיימר לייצג את בעלי הדירות, הינו שותף למעשה ליזם, וקשור אליו משפחתית, וכמו כן אינו עוסק בתמא 38 אלא בדיני משפחה, ובשל כך הוא פסול מלייצג את בעלי הדירות, התקבלה כאמור, כדבר בסיסי ומובן מאליו.
בית המשפט המחוזי החזיר את התיק למפקחת והורה לה למנות עורך דין אחר. האמת היא שקשה להבין כיצד מלכתחילה אישרה המפקחת את מינוי עוה"ד במקרה זה ומדוע היה נדרש בכלל הליך של ערעור, כאשר ניגוד העניינים כה זועק לשמים.
הבעיה האמיתית היא דווקא במקרים אחרים בהם ניגוד העניינים מוסווה היטב. זו תופעה רחבה שנוגעת בעיקר למשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל, אשר כמעט תמיד קשורים "איכשהוא" לחברות יזמיות ולקבלנים גדולים אבל הקשר הוא לא תמיד קל לגילוי וגם אם הוא נחשף, הוא נעטף בכל מיני נימוקים מתוחכמים של "חומה סינית" בתוך המשרד ועוד מרחץ מילים שעורכי דין מיומנים בו.
ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין החליטה בשנת 2017 במסגרת שאילתה שהופנתה אליה, שאפילו במקרה שבו משרד עורכי דין גילה לבעלי הדירות שהוא מייצג את היזם (בתחומים אחרים שאינם התחדשות עירונית) הוא פסול מלייצג את בעלי הדירות בשל ניגוד עניינים, חרף ידיעת והסכמת בעלי הדירות! נקבע באותה החלטה, שהמבחן הוא אם היזם הוא "לקוח קבוע" של המשרד. מה זה לקוח קבוע? שאלה קשה ומורכבת ואין לה תשובה ברורה. לקוח של עשרים שנה? רק ריטיינר? מי יודע. הרי לקוחות לא חותמים קבע כמו בצבא…
לכן לדעתי, "קביעות" אינה מונח רלבנטי כאן. עמדתי היא, שמשרד עורכי דין אשר מייצג יזם או קבלן גם באופן לא קבוע, אינו יכול לשמש כעורך דין של בעלי הדירות. בשום מקרה. עורך דין חייב לבחור צד. או יזמים או בעלי דירות.