הוראה קוגנטית פירושה הוראה, בין כסעיף בחוק ובין כסעיף בתקנון, שהיא בלתי ניתנת להתניה. הוראה קוגנטית מחייבת והחוק כופה אותה ללא אפשרות שינוי, יהא הרוב אשר יהא. הוראה דיספוזיטיבית היא הוראה, שניתן להתנות עליה ולמעשה היא בגדר המלצה בלבד. זו ההעדפה של המחוקק אבל הוא אינו כופה אותה, אלא מאפשר, לעתים ברוב רגיל ולעתים ברוב מיוחד, לשנות אותה.
רבים מסעיפי החוק והתקנון בעניין בתים משותפים הם דיספוזיטיביים. המחוקק איפשר מרחב תמרון לשינויים ויצירת הסדרים אחרים, בהסכמה. אולם לא תמיד קל לדעת מתי הוראה היא דיספוזיטיבית ומתי היא קוגנטית. לרוב המחוקק אינו כותב זאת במפורש. לעתים נדירות המחוקק מציין במפורש, שהוראת חוק היא קוגנטית. למשל, סעיף 7 (א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המישנה". או סעיף 58 (א) לחוק החברות, תשנ"ט-1999: "חברה אינה רשאית להתנות על הוראות סעיף 57".
לרוב צריך להסיק זאת מתוך ההקשר. למשל הוראות הנוגעות לתקופות אחריות, סעיפים שונים בחוק ההוצאה לפועל או חוקים בדיני עבודה, שמגנים על זכויות העובד, סעיף תום הלב בדיני חוזים ועוד.
אין למשל ספק, שסוף סעיף ההצמדה הוא קוגנטי: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון… שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות". מנגד יש הוראות שהן בבירור דיספוזיטיביות. למשל סעיף התקנת מעלית: "בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם"; או למשל סעיף 59ז (ג) בעניין מעלית שבת: "על אף האמור בסעיף קטן (ב), רשאים כל בעלי הדירות בבית המשותף להחליט על הפעלת מעלית שבת בשעות מסוימות". לשון הסעיף מלמדת באופן מפורש על זכותם של הדיירים לקבוע את ההסדר שנראה להם