תיקון רכוש משותף ע"י בעל דירה

 תיקון רכוש משותף ע"י בעל דירה

מי שאמור לתקן רכוש משותף זו נציגות הבית ועל חשבון קופת הבית. אבל מה קורה כאשר נציגות הבית מסרבת לתקן? האם בעל דירה יכול לתקן בעצמו ולחייב את הנציגות בעלות התיקון? או אולי אף לקזז את דמי התיקון מדמי הוועד שעל בעל הדירה לשלם?מסתבר שהשאלות הללו הן שכיחות ונפוצות למדי. ואת התשובה עליהן, לפחות תשובה ישירה, לא תמצאו בחוק.

עד לאחרונה הסדיר את הנושא פס"ד מחוזי יחסית ישן (מ- 1985) שנקרא "ברטה רוס" (ע"א (י-ם) 179/84). על פס"ד זה חזרו גם פיסקי דין מחוזיים אחרים וגם הרבה מאוד פיסקי דין של מפקחים על מקרקעין. והנה בימים אלה ניתן פסק דין חדש (14.12.17) בבית המשפט העליון (רע"א 4984/17 שמעון חיים נ' נציגות הבית המשותף סוקולוב 48 קרית אתא) אשר משנה במידה מסויימת את ההלכה הקיימת.הבסיס היה ונשאר שתיקון רכוש משותף ע"י בעל דירה הינו המקרה החריג ויוצא הדופן:

 "על הדייר הבודד להכיר במעמדה של נציגות הבית המשותף. אם לא כן, ירוקן מנגנון זה מתוכן. על רקע זה אין להשלים עם מצב בו איש הטוב בעיניו יתקן. דרך המלך אם כן הינה באמצעות פניה לנציגות הבית המשותף בדרישה שתתקן את הליקוי. אם הנציגות מסרבת לתקן את הליקוי, יש באפשרות הדייר לפנות למפקח לצורך הכרעה בסכסוך."

עקרון זה הוא ברור ואלמנטרי. אבל כאמור לא אחת קורה שוועד בית משיקולים לא ענייניים או משיקולים לא נכונים, מסרב לתקן. פניה למפקח על המקרקעין היא אפשרית אבל זה לא פתרון, בעיקר אם התיקון דחוף. לכן קובע בית המשפט כך:

"למרות שדרך המלך הינה באמצעות פניה למפקח, ייתכן מצב, אך בגדר חריג, בו דייר המעוניין לתקן את הליקוי על חשבונו יכול לעשות כן במקרה של סירוב הנציגות לתקן ואף יקבל שיפוי על כך… הנטל לקבלת שיפוי יחול על המתקן. יהיה עליו להוכיח בין היתר את נחיצות ודחיפות התיקון באופן שנמנע ממנו לצעוד בדרך המקובלת בפניה אל הנציגות, ולאחר מכן אל המפקח."

ואלה התנאים ההכרחיים שעל בעל דירה אשר מתקן בעצמו רכוש משותף לעמוד בהם:

"ראשית, נדרש להוכיח כי הליקוי שתוקן הוא ברכוש משותף, אשר היה מוטל על נציגות הבית המשותף לתקנו על חשבונה.

שנית, עליו להוכיח שפנה לנציגות הבית המשותף בדרישה לתיקון הליקוי, וכי זו סירבה לתקן.

שלישית, עליו להוכיח שעיכוב שהיה נגרם בגין פניה למפקח היה מביא להחמרת הנזק באופן משמעותי.

רביעית, נדרש להוכיח את נחיצות התיקון באופן שאי התיקון בהקדם יפגע בצורה קשה וברורה ביכולתו של הדייר לעשות שימוש בדירתו.

חמישית, נדרש שהליקוי ברכוש המשותף תוקן על ידו בצורה נאותה.

שישית, עלות התיקון. דהיינו, הואיל ומדובר בתיקון ליקוי באופן הכופה הוצאה כספית על יתר הדיירים, ראוי כי ככל שמדובר בהוצאה כספית גדולה יותר, כך גם יגבר הנטל המוטל על הדייר המתקן בדרישה לפסיקת שיפוי לטובתו. דייר לא יזכה לשיפוי בגין הוצאות בלתי סבירות שהוצאו לצורך תיקון הליקוי, ובמקרה שאכן הפריז בהוצאות אך הינו עומד בשאר התנאים – יזכה לשיפוי רק בגין הוצאות סבירות שהיו נדרשות לתיקון הליקוי. מובן מאליו שבמקרים בהם יימצא בדיעבד המפקח או בית המשפט כי הנציגות סירבה בצדק לתקן את הליקוי – לא יהיה הדייר זכאי לשיפוי. יובהר כי אין המדובר ברשימה ממצה או קביעה בדבר מעמדם של השיקולים השונים זה מול זה."