מה זו עיסקת פינוי בינוי? (או כשמו האחר התחדשות עירונית).
"עסקת פינוי ובינוי" מוגדרת בחוק כך: חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל אלה:
(1) העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה;
(2) המועדים המרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה;
(3) פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה או תנאים לבחירתו של הגורם כאמור, לרבות לעניין ניסיונו בתחום;
(4) התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה.
כדאי לשים לב שהחוק מדבר לכאורה על בית משותף ביחיד, ולא על בתים משותפים, למרות שפרוייקט פינוי בינוי כולל ומתייחס לבתים רבים בשכונה או במתחם או, בלשון החוק, במקבץ. זה קצת מבלבל, בעיקר מול עיסקה לפי תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי) שהיא זו שמתייחסת לרוב לבית אחד או שניים-שלושה בתים סמוכים זה לזה.
כמו כן החוק מדבר דווקא על יזם ולא למשל על קבלן. מצד שני החוק לא מגדיר בדיוק את המונח "יזם".
מהו הרוב הנדרש לעיסקת פינוי בינוי?
הרוב הנדרש בחוק הוא לפחות 80%.
הגדרת החוק היא זו – "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שני שלישים כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם.
ראשית למדנו שאנו מדברים על בעלי דירות ולא שוכרים או מחזיקים. עוד אציין, שכאשר סופרים לצורך חישוב הרוב את בעלי הדירות הרי שיש להחתים את כל מי שרשום כבעלים, כלומר אם דירה היא בבעלות בני זוג, רק אם שניהם חותמים ניתן לכלול אותם במניין הרוב הנדרש.
כדאיות כלכלית
החוק מאפשר לתבוע בנזיקין את המיעוט המסרב לחתום על הסכם עם היזם, אם העיסקה היא כדאית כלכלית. מי קובע האם העיסקה היא כדאית כלכלית ואז יחשב דייר שלא חותם כדייר סרבן שעלול להיתבע בנזיקין?
מי שקובע הוא שמאי פינוי ובינוי: אם הוא קבע שהעסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה שהיא כדאית ואז עלול הסירוב לחתום להיחשב כסירוב בלתי סביר, ולחשוף את המסב לתביעת פיצויים גדולה.
סירוב לא יחשב כבלתי סביר גם אם לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים.
עוד סיבה סבירה לסרב היא אם לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
חובות גילוי ושקיפות
כאשר מגיעים לבעל דירה ומבקשים להחתימו, חייבים לפני הכל להזדהות בפני בעל הדירה.
חובה זו חלה על כל מי שפועל מטעמו של יזם וגם על כל מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את הבנייה.
כמו כן יש חובת גילוי ודיווח רוחבית, כלומר אם בעל דירה מסויים מקבל מהיזם תמורה נוספת בהשוואה לבעלי הדירות האחרים, חלה על היזם וכל מי מטעמו חובת גילוי לכל שאר בעלי הדירות. שקיפות זה שם המשחק.