מעמדו של שוכר בבית משותף

1. לשוכר אין מעמד עצמאי בבית משותף, ומעמדו "נרכש" באמצעות יפוי כוח והרשאה תקפה מצד המשכיר שלו, בעל הדירה.
2. הסיבות לכך ברורות:
2.1. ראשית – שיקוליו של שוכר והאינטרסים שלו אינם בהכרח זהים לשיקולי בעל הקניין, בעל הנכס. שוכר שוקל שיקולים אחרים, קיצרי טווח בדרך כלל. לרוב, יש לו ענין לשלם פחות, מן הסתם אין לו ענין בהשקעות ארוכות טווח ברכוש המשותף, וכד'.
2.2. שנית – בעל הנכס אינו בהכרח מזדהה או שותף לעמדתו או טענותיו, ככל שישנן, של השוכר שלו כלפי מוסדות ניהול הבית. לא יתכן מצב בו תהיינה שתי עמדות – אחת מצד בעל הנכס המשכיר ואחרת מצד השוכר שלו. רק יפוי כוח בתוקף מצד בעל הנכס מבטיח שהשוכר אכן פועל בשמו ועל דעתו.
2.3. שלישית – בעיקר בבניינים גדולים – העובדה שלא רק בעלי הדירות אלא גם השוכרים יהיו רשאים לפנות במקביל בבקשות ודרישות למוסדות ניהול הבית תגרום לעומס יתר ועבודה כפולה, מכבידה ומיותרת.
3. לכן את הפניות, הטענות או השאלות שיש לשוכר בבית משותף עליו להפנות למשכיר שלו, בעל הנכס. הוא הכתובת מבחינתו לכל דבר וענין ולא חברת הניהול או הנציגות. אלא אם כן כאמור, מסר בעל הנכס יפוי כוח לשוכר לעשות זאת עבורו או בשמו.
4. השוכר אינו בעל זכות קניין בבית אלא רק בעל זכות חוזית מול בעל הקניין המשכיר. מעמדו נקבע בהסכם השכירות בינו לבין המשכיר, וכמובן הנציגות או חברת הניהול אינן צד להסכם זה. זכויות השוכר נקבעות בהסכם השכירות שלו, לרבות לענין תשלום דמי הוועד ו/או הניהול.
5. הדרישה משוכר להציג יפוי כוח תקף של בעל הדירה שלו, היא דרישה מקובלת, אינה מכבידה, וכאמור מתיישבת עם לשון החוק ותכליתו.
6. גם כאשר מבקש שוכר להשתתף באסיפת בעלי הדירות עליו להציג יפוי כוח בתוקף מאת בעל הנכס שלו. (אגב, בהבדל מהשתתפות או הצבעה באסיפת בעלי הדירות, שם כאמור חייב השוכר להציג יפוי כוח מטעם המשכיר, רשאים בעלי הדירות לבחור גם במי שאינו בעל דירה, לרבות שוכר, לנציגות הבית, למעט אם נקבע אחרת בתקנון מוסכם. הדבר נובע מכך שבסעיף 15 לתקנון המצוי לא נקבע שיש לבחור לנציגות רק בעלי דירות. בחירת שוכר לנציגות אינה מומלצת, אם כי לעיתים אין מנוס מכך. למשל כאשר אין בעלי דירות שמוכנים להעמיד עצמם לבחירה. ברור שאם מדובר בשוכר שאינו לתקופה קצרה והוא שנים רבות בבנין, אז יש יותר הגיון לבחור בו לנציגות.
7. מעקרונות יסוד אלה נובע גם הנוהל לפיו כאשר מתעוררות בעיות עם שוכר בבית משותף (חוב דמי וועד/ניהול; הפרעה לשכנים; מטרדים; השתלטות על רכוש משותף; וכו') הכתובת אליה הנציגות ו/או חברת הניהול פונות היא לבעל הדירה. ניתן כמובן לפנות גם לשוכר ישירות אך מומלץ לידע בכל דבר וענין גם את בעל הדירה. בעל הדירה נושא כלפי הנציגות וחברת ניהול באחריות על בעיות או מטרדים או חובות מצד השוכר שלו, והשוכר שלו הינו באחריותו.
8. תביעה (למשל בגין חוב דמי ועד) אפשר להגיש אצל המפקח על המקרקעין גם כנגד השוכר ישירות. אני ממליץ להגיש אותה גם נגד המשכיר, נגד שניהם ביחד ולחוד.