מורה נבוכים למדרג ההחלטות בבית משותף

מורה נבוכים למדרג ההחלטות בבית משותף

כמעט בכל נושא שקשור לחיים בבית משותף אני חוזר ונשאל, שוב ושוב, מה הרוב הנדרש לצורך קבלת החלטה בענין! זה מלווה אותי שנים רבות, ממש ברמה היומיומית ואי הבהירות, שלא לומר בלבול, היא המאפיין של התחום: מה הרוב הנדרש לשיפוץ מקיף של הבית? ומה הרוב הנדרש להתקנת מצלמות? ומה הרוב הנדרש למתן שכר או פטור מתשלום ליו"ר הוועד? ועוד מאות שאלות מסוג זה. חוסר הבהירות המוחלט הזה נובע לא רק משפע האפשרויות הקיימות, אלא גם מן העובדה שלא בכל מקרה ברור במאה אחוז מהו באמת הרוב הנדרש. מי שהולך לחפש את התשובה בחוק, לרוב לא ימצא אותה שם וגם מי שיתעמק יגלה עד מהרה שאין רשימה סגורה וברורה ויש פרשנויות ואף חילוקי דעות. אם לא די בכך, הרי שבמהלך השנים גם השתנו התשובות לשאלות אלה, בעיקר בעקבות פסקי דין של מפקחים על מקרקעין ברחבי הארץ. אז בואו נעשה סדר בבלגן. ננסה לפחות, ומבלי להתיימר להקיף אותו במלואו.

שני המוסדות הסטטוטוריים בכל בית משותף הם: ועד הבית (נציגות הבית) ואסיפת הדיירים. ועד הבית הוא הגוף המבצע, שנבחר על ידי אסיפת הדיירים. האסיפה היא "מעל" לוועד, היא הריבון, היא מעניקה לוועד גבולות וסמכויות, קובעת נהלים ומקבלת החלטות מהותיות. אולם, בחיי המעשה, יש בתים רבים שבהם דווקא ועד הבית הוא הגוף "החזק" והפעיל ונדמה שהוא מקבל את רוב ההחלטות, בעוד אסיפת הדיירים השנתית היא כביכול רק חותמת גומי של הוועד. הרבה החלטות בבית משותף מתקבלות ע"י האסיפה (שנתית או מיוחדת) או ע"י הוועד, אבל יש גם הרבה החלטות שהוועד ואפילו האסיפה לא מוסמכים לקבל ויש גם החלטות שאפילו רוב מוחלט של דיירי הבית לא יכולים לקבל. לגבי ספירת רוב – תמיד מדובר בבעל הדירה ולא בשוכר (אלא אם כן קיבל השוכר יפוי כוח מאת בעל הדירה להצביע בשמו ובמקומו).

המדרג הוא זה:

אין צורך ברוב כלשהו ואף לא בהחלטת ועד –

• שימוש רגיל וסביר ברכוש משותף – כל אחד רשאי לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, בלי לקבל רשות מאיש. שימוש רגיל וסביר הוא לפי תנאי הזמן והמקום. שימוש אף פעם אינו רגיל וסביר אם הוא מונע מבעל דירה אחר לעשות את אותו שימוש. מאחר והמונח "רגיל וסביר" הוא רחב מאוד, ניתן להצר אותו באמצעות החלטות ברוב רגיל באסיפת הדיירים, אשר יקבעו נהלים של מותר ואסור בבית מסויים. למשל איסור עישון או מנגל או השארת עגלות בלובי או משחק בחצר אחרי שמונה בערב וכד'. ככל שקיימות החלטות רבות יותר של אסיפה לגבי ההתנהלות ברכוש המשותף כך מצטמצם מרחב הסבירות.
• התקנת דוד שמש (בכפוף לסייגים ותנאים שמפורטים בסעיף 59א לחוק המקרקעין).
• התנתקות ממערכת חימום מרכזית (בכפוף לסייגים ותנאים בסעיף 59ב לחוק).
• דרישה למעלית שבת בבית בו שתי מעליות ויותר.
• התקנת מנגנון אוטומטי לתאורת שבת.
• כל שינוי פנימי או תיקון בדירה.

מספיקה החלטת ועד –

• כל הקשור בתחזוקה שוטפת במסגרת התקציב שאושר באסיפה; למשל תיקונים ברכוש המשותף ומתקניו; או הגשת תביעה נגד סרבני תשלום; או חברות באגודה לתרבות הדיור או ביטולה; ולמעשה כל פעולה רגילה הנדרשת לשם תחזוקה וניהול הרכוש המשותף, אלא אם קבעה האסיפה במפורש שאין כך הדבר.

רוב רגיל (51%) (גם בלי אסיפה) –

• דרישה למעלית שבת בבית בו מעלית אחת (או יותר מאחת אך ללא מנגנון פיקוד שבת)
• החלפת מתחזק, או התקשרות עם מתחזק מסויים (רוב של בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם)

רוב רגיל באסיפה – (צריך לזכור שרוב רגיל באסיפה יכול להיות גם מיעוט מכלל בעלי הדירות!)

• בחירת ועד; העלאת (או הפחתת) דמי הועד; אישור תקציב שנתי; שיפוץ הבית; ועוד.
• שינוי או תיקון בדירה שפוגע ברכוש המשותף או מסכן או עשוי לסכן את קיומו או לשנות את ערכו.

רוב מיוחד של שני שליש וקיום אסיפה –

• התקנת מעלית
רוב מיוחד של שני שליש (גם בלי אסיפה) –
• שינוי תקנון או עריכת תקנון מוסכם (אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם).
• החלטה לעבור להתקשרות עם מתחזק חיצוני
• הכללת שטח מרפסות או קירות חיצוניים בחישוב שטח הרצפה לענין קביעת חלוקת דמי הוועד
• תמ"א 38/1 (חיזוק הבית הקיים)
רוב מיוחד של 60% (גם בלי אסיפה)-
• בניית ממ"ד או ממ"ק
רוב מיוחד של 75% (גם בלי אסיפה)-
• הרחבה – למשל הוספת מרפסת (מי שכבר הרחיב נחשב כמסכים)
רוב מיוחד של 80% (גם בלי אסיפה) –
• תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי)
• פינוי בינוי

רוב מוחלט (גם בלי אסיפה) –

• הצמדה של רכוש משותף לדירה (למעט במקרה של הרחבה שאז נדרש רק 75%)
• שיפור/השבחה/תוספת לקיים (לא תמיד האבחנה בין שיפוץ הקיים לשיפור הקיים היא חדה)
• שינוי יעוד של רכוש משותף (למשל הפיכת חצר לחניה)
• שימוש יחודי ברכוש משותף (כלומר תפיסת רכוש משותף ושימוש פרטי בו, אשר מונע מאחרים שימוש ברכוש זה). ניתן ללמוד קיומה של הסכמה כזו גם דרך התנהגות, כלומר הסכמה שקטה, אי התנגדות שמהווה נוהג. אבל במקרה זה היא גם ניתנת לביטול כאשר בעל דירה ולו אחד מביע התנגדות לשימוש היחודי.
• אין לקבוע או לשנות זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק אלא בהסכמתם.

פעולות שלא ניתן לבצע אפילו אם יש רוב מוחלט –

• הצמדה לדירה פלונית של חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.
• מכירת מחסן או חניה למי שאינו בעל דירה בבית המשותף (אלא אם כן המחסן נרשם כיחידה נפרדת ועצמאית בטאבו, ואז דינו בעצם כ"דירה").

התאמות לאנשים עם מוגבלות
כאן המחוקק קבע, בצדק רב, הסדר מיוחד ומפורט מאוד, אשר מפחית את הרוב הנדרש במקרה רגיל (או מבטל בכלל את הצורך לקבל הסכמה כלשהי), הכל במטרה להקל על חיי אנשים עם מוגבלות בבית משותף. הרשימה מופיעה בסוף חוק המקרקעין, בתוספת השניה, אשר מחולקת לשלושה חלקים: מקרים בהם לא נדרש לקבל כל הסכמה (למשל חיספוס מדרגות; שינוי גודל דלת כניסה; התקנת תאורה; וכו'); מקרים בהם נדרש רוב רגיל (51%) מקרב בעלי הדירות (למשל הריסת גדר; שינוי שביל; ביטול מדרגות ועוד פעולות שבאופן רגיל היו דורשות קבלת הסכמה של 100%); ושני מקרים בהם נדרש רוב מיוחד של 60% – הכשרת מקום כמקום חניה וייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים. הקלה נוספת וחשובה מאפשרת למפקח להתערב במקרה ונמצא שבעל דירה התנגד מטעמים בלתי סבירים לביצוע ההתאמה או היתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. במקרה כזה המפקח יאשר את ההתאמה גם בהעדר רוב נדרש.

אישרור בדיעבד

ניתן לאשר בדיעבד, גם החלטות אשר התקבלו ללא הרוב הנדרש. עקרון זה נקבע בפסיקה. מנגנון תיקון זה כפוף לתום לב וכל מקרה יבחן לגופו.

עושק המיעוט
גם כשיש רוב עדיין יש לתת למיעוט להשמיע דברו ולהתחשב בו. יש פסיקה עניפה, כולל של בית משפט עליון, אשר מגבילה את הרוב בביצוע פעולות אשר פוגעות במיעוט. כמו כן גם כאשר החוק לא דורש קיום אסיפה, זה רצוי מאוד ובנושאים מהותיים ראוי לקיים אסיפה גם כשיש רוב למהלך כלשהו.

רוב אוטומטי
בבית בו הרוב הוא למעשה "פיקטיבי" או נתון מראש, משתנים כללי המשחק. למשל בית בן 10 דירות אשר 8 מהן מוחזקות ע"י בעלים אחד. ברור שבבית כזה אין משמעות לרוב רגיל או מיוחד.