התקנת עמדות טעינה פרטיות לרכב חשמלי בבית משותף
מאת עו"ד עפר שחל
מחבר הספר "המדריך השלם לבית המשותף"
אחת התופעות החדשות בנוף הבתים המשותפים הינה כניסת רכבים חשמליים לחניונים. אם לפני 3-4 שנים בלבד זו היתה תופעה חריגה ושולית, הרי שבשנתיים האחרונות חל שינוי של ממש וכמעט בכל בית משותף נתקלים בבקשות מתרבות והולכות להתקנת עמדות טעינה והמגמה הזו צפוייה לקבל תאוצה מדי חודש.
תופעה זו מעוררת הרבה מאוד שאלות ובעיות ומחייבת היערכות מסודרת, פרסום נהלים מוגדרים ומחייבים ובמיוחד – הקפדה על כללי זהירות ובטיחות.
אפתח בקביעה עקרונית: בית משותף אינו יכול לקבל החלטה לאסור או למנוע מבעל דירה לעשות שימוש ברכב חשמלי. זו החלטה בלתי סבירה בעליל והיא לא תעמוד למבחן הביקורת. בשפת מונחי הבית המשותף, ניתן אפילו לומר, כבר כיום, שהתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי הינה בגדר "שימוש רגיל וסביר" ברכוש משותף.
מצד שני לא סביר לאפשר לכל בעל דירה לעשות כראות עיניו כאשר הוא מבקש להתחבר למערכת החשמל של הבית המשותף. היו לאחרונה פרסומים לא מעטים לפיהן יצרניות רכב חשמלי הודיעו על ריקול לרכבים החשמליים שלהן עקב סכנת התלקחות של סוללות הליתיום-איון של הרכבים. בשנה שעברה תועד מקרה בו בית משותף במונטריאול נשרף כליל, לאחר שיונדאי קונה חשמלית שהיתה בטעינה ניצתה, לכאורה, בלי כל התראה או סימנים מוקדמים. מומחים מציינים כי קיימת סכנה כאשר יש הטענת יתר, כלומר הטענת סוללה מלאה מעבר לנדרש.
לכן נדרשים נהלים ברורים ורצוי במידת האפשר גם לעגן אותם במסגרת תקנון מוסכם, אשר יחייב גם בעלי דירות עתידיים.
להלן המלצות בסיסיות לנוהל התקנת עמדות טעינה לרכבים חשמליים בכל בית משותף (את הנוהל יש לאשר במסגרת החלטת אסיפת בעלי הדירות, או תקנון מוסכם, אם ניתן להשיג את הרוב הנדרש לכך, כלומר רוב של בעלי הדירות ששני שליש של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם):
1. בעל דירה שמבקש להתקין עמדה לריכבו החשמלי חייב למלא בקשה מסודרת, שתוגש לפני ההתקנה לאישור נציגות הבית. נציגות הבית תפרסם טופס בקשה אחיד לכולם.
2. במידה והמבקש הוא שוכר, הוא ידרש להביא אישור בכתב מהמשכיר, שמסכים לבקשת השוכר שלו. ללא אישור בעל הדירה לא יתאפשר לשוכר להתקין עמדת טעינה.
3. יובהר בטופס הבקשה, בין היתר, שהתקנת העמדה תתבצע רק על ידי חשמלאי מוסמך ובתאום מלא עם נציגות הבית וחברת החשמל; עלויות ההתקנה (לרבות התקנת מונה יעודי) ישולמו במלואן על ידי המבקש ובאחריותו; עלויות החשמל השוטפות ישולמו על ידי המבקש; כל חריגה או פגיעה בתשתיות קיימות תשולם או תתוקן על ידי המבקש; ניתן לדרוש מהמבקש להפקיד שיק בטחון בטרם התקנה; ניתן גם לדרוש מהמבקש כבר עתה אישור לכך שאם בעתיד יהיה צורך להסדיר עוד עמדות חניה ו/או לשנות את מערכת החשמל/תשתיות, הוא מראש מסכים לכך וישתתף בעלויות הנדרשות.
4. מיקום עמדת הטעינה הינה באחריות נציגות הבית, תוך התחשבות עד כמה שניתן ברצון המבקש.
כללי בטיחות מחייבים:
5. מדובר בחיבור פרטי למערכת החשמל המשותפת של הבית, חיבור שעלול לגרום לתקלות במערכת וחלילה למקרים של שריפה ונזק כבד.
מפרסומים בנושא ידוע כיום שמקרי שריפה של רכב חשמלי הינם מקרים קשים במיוחד ומכבי האש מתקשים לכבות שריפות כאלה. הדבר לוקח 4 ו- 5 שעות! אפילו שריפות שנבעו מתקלות בסוללת ליתיום של קורקינט חשמלי הסתיימו בנזקים כבדים ובקושי רב לכבות את מקור האש, קל וחומר במקרה של רכב חשמלי – נזקי שריפה כזו עלולים להיות אדירים, סידרי גודל של מיליוני שח רבים.
הרכוש המשותף חשוף לנזקי שריפה וכך גם בעל הרכב עצמו ושאר הדיירים שרכבם חונה בחניה.
כאשר יש כבר לנציגות הבית ביטוח מבנה אז נזקי השריפה לחניון ולוח החשמל של הבניין יכוסו במסגרת ביטוח זה, רק בכפוף לכך שנציגות הבית עדכנה את המבטח על השינוי בסיכון וקיבלה אישור שהפוליסה בתוקף.
יש להניח שהמבטח של הרכוש המשותף יבקש אמצעים להקטנת הסיכון – משמע בדיקות שנתיות של מהנדסי חשמל וכד'.
לגבי הרכוש הפרטי של שאר הדיירים (רכבים) הם חשופים לנזקים ועלולים להישאר ללא יכולת לתבוע.
נציגות הבית עצמה חשופה לתביעה אישית של דיירים שרכושם ינזק בעת שריפה. הטענה שלהם תהיה שנציגות הבית חשפה את דיירי הבית לסיכון חדש ללא דרישה לגדר הסיכון בביטוח מתאים.
לכן המלצתי לכל נציגות בית משותף היא לעגן בהסדר מחייב מול כל דייר, וזאת במסגרת הליך האישור של הבקשה ע"י נציגות הבית כפי שתיארתי קודם לכן:
- דייר שמעונין להתקין עמדת הטענה נדרש להציג לנציגות הבית פוליסת צד ג' ע"ס 2,000,000 ₪ לפחות (ההמלצה היא ל 4,000,000 ₪, כל מקרה לגופו – תלוי בגודל החניון וכמות הרכבים).
- אישור קיום ביטוח למיתקן, על מנת לאשר הפעלתו מדי שנה בשנה.
- דייר שלא יציג אישור קיום ביטוח כאמור הינו בבחינת מפר את ההתחייבות החוזית מול נציגות הבית ולכן נציגות הבית רשאית לנתק בצורה חד צדדית את מיתקן ההטענה ממערכת החשמל המשותפת.
6. נושא נוסף שנציגות הבית חייבת להעלות לדיון בפני אסיפת בעלי הדירות הוא שאלת ההגבלה של כמות הרכבים החשמליים המחוברים לרכוש המשותף. בכל בית משותף מותקן לוח חשמל ציבורי שמקבל קיבולת X מחברת החשמל. הקיבולת הזו תספיק ל Y רכבים בלבד. אם כל או רוב בעלי הדירות ירכשו רכבים חשמליים לא ניתן יהיה לחבר את כולם למערכת.
האם מי שהתחברו ראשונים תפסו זכות יתר שמונעת מאחרים להתחבר בהמשך?
ההמלצה שלי היא שנציגות הבית תתקשר כבר בתחילת הדרך עם חברה מקצועית שתתקין ברכוש המשותף ציוד מיוחד לניהול חכם של החשמל לרכבים חשמליים.
החברה הנ"ל תבדוק מה הקיבולת של הבית וכאשר עוד ועוד רכבים יתחברו למערכת החשמל היא תווסת את כמות החשמל שמועברת לרכבים כך שכולם יקבלו חשמל, לחילופין היא תנתק את הרכב שכבר צבר את מירב שעות הטעינה (יש מספר אפשרויות לתרחיש הנ"ל). בצורה זו הנציגות תוכל להתמודד עם הבעיה של ריבוי בקשות להתחבר למערכת, כפי שצפוי לקרות בעתיד הקרוב.