חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)

אחת התופעות הרעות והמזיקות ביותר בתחום תמ"א 38 ופינוי בינוי הינו "סוחרי החתימות". כל המתווכים למיניהם, שפונים לדיירים ומחתימים אותם על הסכם או על "אופציה", או "נון שופ", ואח"כ מעבירים את החתימות, כנדוניה, לקבלן או יזם. על הדרך הם גוזרים קופון, על גבם של בעלי הדירות.

כדי להתמודד עם כל המאכערים האלה, שצצו בהמוניהם, תחת כל עץ רענן, חוקק בשנת 2017 חוק שנקרא חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות).

המונח "מארגן עסקאות" הוא המלה המכובסת למאכער. והאמת היא שזהו גם חוק מכובס. למרות הכוונות הטובות, נדמה לי, שזהו החוק הכי פחות יעיל שחוקק בעשור האחרון וזו כנראה הסיבה שכמעט אף אחד לא שמע עליו.

במקום לאסור בצורה חדה וברורה על מאכערים להתקרב לדיירים ולתת עונשים וסנקציות עם שיניים להחתמות כאלה של דיירים תמימים על הסכמי בלעדיות ריקים מתוכן שקשה מאוד להשתחרר מהם, ניסחו חוק שמרדים אפילו משפטנים עירניים במיוחד.

לפני שאגע בקצרה בעיקרי החוק החשוב אך הבלתי מצלח הזה, אתן לכם את "החוק" שלי, חוק קצר מאוד עם שלושה סעיפים בלבד, שיעזור לכם מול תופעת המאכערים:

1. גם מי שמציג עצמו בפניכם כיזם או כקבלן – בידקו בציציותיו. אל תאמינו. ממש כך. גם אם יש לו כרטיס ביקור, אל תאמינו. נא לדרוש חומר ומידע מקיף: מי החברה? אילו פרוייקטים בדיוק ביצעה? מה הקשר של הפונה אליכם לחברה? ממליצים? בקיצור תנהלו חקירה. תתקשרו. תבדקו. אל תאמינו. זה לא קל כי לעיתים המאכער המתוחכם כבר חבר למי מבעלי הדירות והשיג לעצמו תומך מבפנים, מעין שותף לדבר עבירה. לכן צריך כבר מהתחלה שקיפות ושתוף מלא של כלל בעלי הדירות. 
2. לא לחתום בשום אופן על כלום. אין צורך לחתום למתווך כלשהו על שום דבר, גם לא על מסמך שנראה תמים כביכול של עמוד אחד או שניים שרק מעניק זכות לבדוק בשימכם או עבורכם לתקופה כזו או אחרת היתכנות כזאת או אחרת. אפשר לשמוע, אפשר להתרשם, אבל אתם חותמים רק לאחר שיש לכם עורך דין, עצמאי, לא של יזם או קבלן, אלא עורך דין שמומחה ומנוסה בתחום הספציפי הזה ומייצג רק בעלי דירות (ונא להיזהר גם מעורכי דין! יש גם מאכערים עם תעודה ולכן יש לבדוק גם עורכי דין בציציות). רק אחרי שבחרתם עורך דין מומחה ומנוסה שמייצג אתכם, אתם מוגנים. ואגב – גם אם "מארגן העיסקה" הוא בעל דירה מהבנין, כלומר "משלכם", גם אז לא להתנדב לחתום על כלום, לפני אישור עורך הדין. כולל אם מציגים לכם את המסמך כמשהו בלתי מחייב. הכל מחייב.
3. לא לחתום על נון שופ או הסכם אופציה או כתב התחייבות או זכרון דברים או כל מונח שמתאר מסמך משפטי קצר שכובל אתכם בבלעדיות לתקופת זמן כלשהי. את זה אני אומר גם אם יש לכם כבר עורך דין!! רק במקרים חריגים ונדירים יש צורך לחתום על מסמך ביניים ולא לחתום ישר על הסכם התקשרות מפורט ומלא. ברוב המקרים אין בכך צורך וזה אף מזיק, זה לא לטובת בעלי הדירות ומנוצל לרעה. המקרים החריגים הם פרוייקטים גדולים מאוד של פינוי בינוי שיש בהם מרכיבים של חוסר וודאות ושבאמת יזם נדרש להשקיע כבר מהתחלה ממון רב בהליך של בדיקה והפעלת בעלי מקצוע שונים. רק במקרה כזה יש טעם לתת עד 6-9 חודשים לבדיקה בתנאי בלעדיות. וגם אז כאמור – רק לאחר שעורך דין עצמאי שלכם אישר זאת והיה מעורב בענין. בכל יתר המקרים המלצתי היא לחתום ישר על הסכם מפורט ומלא שהוכן ואושר על ידי עורך דין מטעם בעלי הדירות.

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) ניסה לתת מסגרת של לוחות זמנים לכל הסכם כדי שלא תהפכו לבני ערובה לתקופה בלתי סבירה.

החוק דורש מ"מארגן העסקה" – כלומר אותו מאכער – להסביר באופן מפורט את תנאי ההתקשרות ולחשוף מראש כל מידע מהותי ורלבנטי. נדרש גם לקיים אסיפה של בעלי דירות, בה משתתפים לפחות 40% מבעלי הדירות וחובה להודיע על האסיפה בכתב ולפחות 7 ימים מראש. באסיפה נדרש מארגן העיסקה לגלות מה התמורה שהוא יקבל, עבור מי הוא עובד, מי עובד יחד איתו כולל אם זה בעל דירה מהבית עצמו.

במקרה הצורך מארגן העיסקה נדרש גם להעביר תרגום של ההסכם לשפות כמו רוסית, ערבית ואמהרית, על פי הצורך ודרישת הדיירים.

ההסכם חייב לכלול לוחות זמנים לקידום העסקה עם יזם, והמארגן חייב להציג התקדמות ועמידה בלוח הזמנים לפי שלבים: החתמת אחוז מסוים של בעלי דירות, קידום תכנוני של הפרויקט, וכו'.

במקרה בו המארגן לא עומד בלוח הזמנים, ההסכם בינו לבעלי הדירות מאבד מתוקפו, ללא פיצוי למארגן.

זה נוסח החוק:

כינוס בעלי הדירות בבית המשותף

2. 2.       (א)  טרם חתימה על ההסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות עירונית עם בעל דירה בבית משותף, יכנס המארגן את בעלי הדירות בבית המשותף לשם הסבר על הסכם הארגון לעסקת התחדשות עירונית; בכינוס כאמור יפרט המארגן לפני בעלי הדירות את כל אלה:

(1)   מהות ההסכם ועיקרי חוק זה;

(2)   אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;

(3)   שכר הטרחה שישולם לו בעבור קידום עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, ככל שהוא ידוע באותו מועד;

(4)   אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה כאמור בסעיף 12;

(5)   אם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום ההסכם עם שאר בעלי הדירות;

(6)   מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית והממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, לרבות דרכי הפנייה אליהם, וכן בדבר המינהלת העירונית הפועלת באזור שבו נמצא הבית המשותף, ככל שישנה;

(7)   מידע בדבר האפשרות לדרוש את תרגום ההסכם לערבית, רוסית או אמהרית, כאמור בסעיף קטן (ה).

(ב)  המארגן ייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות בבית משותף בהתקיים כל אלה:

(1)   הוא הודיע לבעלי הדירות על דבר הכינוס ומועדו שבעה ימים לפחות בטרם המועד שנקבע;

(2)   הודעה על מועד הכינוס הוצגה במקום בולט על גבי הבית המשותף או בתוכו;

(3)   בכינוס השתתפו 40% לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף; לעניין זה לא יובאו במניין הדירות בבית משותף דירות ציבוריות כהגדרתן בסעיף 9;

(4)   נערך פרוטוקול לכינוס, הכולל את ציון מועד הכינוס, אשר נמסר לבעלי הדירות בבית המשותף.

(ג)   על אף האמור בסעיף קטן (ב)(3), לעניין בית משותף שיש בו 17 דירות לפחות, ייחשב מארגן כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות, אף אם 40% מבעלי הדירות השתתפו בשני כינוסים כאמור במצטבר, ובלבד שבכינוס הראשון השתתפו 30% לפחות מבעלי הדירות ובכינוס השני השתתפו 20% לפחות מבעלי הדירות.

(ד)  הודעה כאמור בסעיף קטן (ב)(1) ופרוטוקול כאמור בסעיף קטן (ב)(4) יישלחו לבעלי הדירות לפי מענם הידוע של בעלי הדירות.

(ה)  בלי לגרוע מהוראות כל דין, דרשו זאת בכינוס 20% לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף – יתורגם ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין.

החוק נותן הגדרה רחבה למארגן –

"מארגן" – מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, או מבצע פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה בהסכם כאמור".

הגדרה רחבה זו – שהיא אכן מתבקשת – מקשה על האבחנה שמבקש החוק ליצור בין יזמים למארגנים, ובין עסקאות התחדשות עירונית הנחתמות בין היזם לדיירים, לבין עסקאות הנחתמות מול המארגן, בשלב מוקדם יותר של הפרויקט.

מלבד התייחסות להסכם עם המארגן, לוחות הזמנים מתייחסים גם ליזם אשר יכול לממש חלק מהתנאים להארכת התוקף של ההסכם הנחתם בין המארגן לבין בעלי הזכויות על המקרקעין.

כפי שציינתי בפתיח, מאחר והמארגן או הגורם התיווכי יכול להיות גם בכובע של יזם/קבלן/עורך דין/בעל דירה – הרי שכללי הזהירות וחובת השקיפות חלים על כל גורם שמבקש להחתים בעלי דירות.

החוק מגדיר "הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי" כך: הסכם או מסמך אחר, שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית משותף לשם קידום עסקת פינוי ובינוי לגבי הבית המשותף, ושמתקיימים לגביו שני אלה:

(1)   הוא אינו עסקת פינוי ובינוי;

(2)   הוא כולל, בין השאר, התחייבות של בעל הדירה שלא לנהל משא ומתן או שלא להתקשר בכל הסכם אחר בעניין ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף או קידום עסקת פינוי ובינוי בדרך אחרת, לגבי אותו בית משותף, אלא בהסכמת הצד השני להסכם"

הגדרה דומה קיימת בחוק להסכם תמ"א 38.

צורתו ותוכנו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית

3. 3.       (א)  הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית יהיה בכתב ויפורטו בו, בין השאר, כל אלה:

(1)   פרטי המארגן, ובכלל זה שמו ומספר הזהות שלו, כתובת מקום משרדו או מקום מגוריו ודרכי יצירת קשר עמו, ואם הוא תאגיד – אף את הפרטים כאמור של המנהל הכללי של התאגיד;

(2)   מועד חתימתו של ההסכם והמועד הקובע;

(3)   הבהרה כי התמורה שיקבל בעל דירה תיקבע במסגרת עסקת הפינוי ובינוי או העסקה לפי תכנית החיזוק ולא במסגרת ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית;

(4)   התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות, ובכלל זה התחייבות המארגן לביצוע פעולות לשם איתור יזם שיוכל לבצע את העסקה כאמור בפסקה (3), וכן לביצוע פעולות לשם התקשרות בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית עם שאר בעלי הדירות בבית המשותף;

(5)   התחייבות לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת כאמור בסעיף 11;

(6)   אם המארגן פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;

(7)   אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה כאמור בסעיף 12;

(8)   הוראות סעיף 5 או 6, לפי העניין, בדבר תוקפו של ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית;

(9)   דרכי הפנייה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית.

(ב)  הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית שאינו בכתב או שאינו מכיל פירוט בדבר מועד חתימתו או המועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) – בטל.

(ג)   בלי לגרוע מהוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), שר המשפטים, לאחר התייעצות עם שר הבינוי והשיכון, רשאי לקבוע הוראות לעניין תוכנו וצורתו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית או חלקים ממנו, לרבות לעניין מסמך לגילוי פרטים מהותיים בהסכם.

תוקפו של הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי

5. 5.       (א)  הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי יעמוד בתוקפו שישה חודשים מהמועד הקובע, ואולם בהתקיים אחד מאלה בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, יעמוד ההסכם בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע:

(1)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר;

(2)   המארגן בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 40% לפחות מבעלי הדירות או עם 8 מבעלי הדירות לפחות, לפי הגבוה, בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר;

(3)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 35% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 36 דירות או יותר.

(ב)  עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) והתקיים אחד מאלה בתוך התקופה האמורה, יעמוד ההסכם בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע:

(1)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם שני שלישים לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף;

(2)   היזם שעמו התקשר המארגן, התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם בעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי, בשיעורים הנדרשים בסעיף קטן (א).

(ג)   עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (ב) ונקלטה במוסד תכנון, בתוך שנתיים מהמועד הקובע, תכנית שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, שהוגשה על ידי המארגן או מי מטעמו, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום ארבע שנים ממעוד קליטת התכנית כאמור; הוראות סעיף קטן זה יחולו רק לגבי תכנית כאמור הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או היתר לשימוש לפיה בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או תכנית שתנאי להוצאת היתר בתחומה הוא אישורה של תכנית נוספת כאמור בסעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבנייה בלבד.

(ד)  עמד ההסכם בתוקפו ארבע שנים ממועד קליטת התכנית כאמור בסעיף קטן (ג) והופקדה תכנית כאמור באותו סעיף קטן בתוך ארבע שנים ממועד קליטתה כאמור באותו סעיף קטן – יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום חמש שנים ממועד קליטת התכנית.

חובת הגינות וזהירות

11. 11.     (א)  מארגן יפעל לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדך מקובלת, וימסור לבעל דירה כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לעסקת הפינוי ובינוי או לעסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, שלשם ארגונה נועד ההסכם, לרבות אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקה כאמור, ואם התבקש לכך ועל אף האמור בסעיף 13 – מידע בנוגע להתקשרות בעלי דירות אחרים בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית; מידע שהתבקש כאמור יימסר לבעל דירה במועד המוקדם ביותר האפשרי ולא יאוחר משבעה ימים ממועד הבקשה.

(ב)  מארגן יפעל במיומנות ובסבירות במילוי התחייבויותיו על פי הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית.

עניין אישי

12. 12.     מארגן לא יתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, הנוגע לעסקה כאמור שיש לו עניין אישי בה, אלא אם כן גילה לבעל הדירה את עניינו האישי כאמור וקיבל את הסכמתו לכך בכתב; בסעיף זה –

"עניין אישי", של מארגן – לרבות עניין אישי של קרובו או של גוף שהמארגן או קרובו הם בעלי שליטה בו;

"קרוב" – בן זוג, הורה, הורה הורה, בן או בת ובני זוגם, אח או אחות וילדיהם, גיס, גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חותן, חותנת, חם, חמות, חתן, כלה, נכד או נכדה וכל אדם אחר הסמוך על שולחנו של מארגן, וכן שותף, מעביד או עובד של מארגן כאמור;

"בעל שליטה" – אחד מאלה: מנהל או עובד אחראי בגוף, וכל מי שיש לו חלק העולה על 5% בהון או בזכות לקבל רווחים של אותו גוף.