השינויים הצפויים בתמ"א 38
בתקופה הקרובה – סוף 2020/תחילת 2021 – עומדת להתרחש רעידת אדמה בתכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התכנית לדעת כמעט כולם נכשלה. השאלה מדוע שנוייה במחלוקת.
השינויים הדרמטיים הצפויים בנושא תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים – יהיו כולם, ללא יוצא מהכלל, לרעת בעלי הדירות והיזמים.
בכל הפרוייקטים של תמ"א 38 וכן פינוי בינוי בהם אני מייצג בעלי דירות בשנתיים האחרונות התרעתי כבר מזמן שזה מה שצפוי ולכן ניסיתי להאיץ את תהליכי עריכת ההסכמים וההחתמות. כעת בצער אני חייב לומר: "אמרתי לכם".
תפיסתי היתה ונשארה – גם בהקשר לפרוייקטים של פינוי בינוי ולא רק תמ"א 38 – שהזמן שחולף אינו מיטיב עם זכויות בעלי הדירות. לצערי צדקתי.
תמ"א 38 עברה במהלך 15 שנותיה כבר 4 תיקונים, כאשר התיקון החשוב ביותר היה הרחבתה מתחום חיזוק המבנה הקיים להריסתו ובניית חדש תחתיו.
אין כיום ספק שחיזוק מבנה קיים הינו הליך בעייתי ומורכב ביותר ולכן השאיפה בשנים האחרונות היתה תמיד לנסות למצוא דרך להגיע לתמ"א 38/2 כלומר להרוס את המבנה הקיים ותחתיו לבנות בנין חדש, עם מרתף חניה וממ"דים.
כדי לבצע פרוייקט הריסה ובניה שמצריך משאבים כלכליים רבים צריך לאתר מגרשים גדולים ולא צפופים (בין היתר ע"י חיבור כמה בניינים למתחם אחד) וכן להבטיח ריווחיות ליזם ע"י הגדלת זכויות הבניה והקלות תכנוניות שונות.
היוזמה לביטול התמ"א במתכונתה הנוכחית וחקיקת תכנית חלופית מגיעה מהרשויות המקומיות. הרשויות המקומיות רובן ככולן גורסות שהן מרוויחות מעט מדי מהתכנית הארצית וכן שתוספת של מאות יחידות דיור גורמת לעומס רב על התשתיות הקיימות.
זעקת הרשויות המקומיות מביאה כיום את שר הפנים לבטל את התמ"א ולחוקק תכנית אחרת שתהיה פחות ריווחית ליזמים – הם יאלצו לשלם לרשות המקומית היטלי השבחה נכבדים – ואם לא די בכך, יש עוד "הברקה": הקומה הראשונה (אולי שתי קומות!) תוקצה לשיטחי מסחר וכך תהנה העירייה מארנונה גבוהה יותר. הטרנד הזה של "תמהיל שימושים" או "עירוב שימושים" של מגורים, משרדים, מסחר ושטחים ציבוריים – מעורר חשש גדול בקרב בעלי דירות ובצדק.
בעלי דירות חוששים שבמקום לגור בבית מגורים שקט הם יעברו לגור בבנין חדש אמנם, אבל עם אופי אחר לחלוטין. עם פחות פרטיות, יותר רעש ותנועה מבחוץ, לכלוך, שימוש הציבור בחניון וכו'.
לדעתי הרשויות המקומיות מובילות מהלך שיתגלה להן כגול עצמי. הורדת הריווחיות והאטרקטיביות ליזמים לא תביא שום תועלת, בעיקר לא בפריפריה ומי שישלם את המחיר הם בעלי הדירות. הם יקבלו פחות.
מדברים על כך שתוספת המרפסת כבר לא תהיה קבועה כפי שהיתה אלא תהיה אופציונלית, ונתונה למיקוח בין היזם לגורמי התכנון בעירייה. במילים אחרות כדי לזכות במרפסות יאלץ היזם להתמקח עם הרשות ולשלם בעוד מטלה ציבורית.
התוספת לשטח הדירה עומד כיום על 12 מ"ר (למעט דירות קטנות שמקבלות יותר כדי להגיע למינימום שטח דירה של 60 מ"ר) ובעתיד הקרוב כנראה שדירות בגודל של 80 מ"ר ומעלה לא יקבלו כל תוספת!
ואני שואל: האם היום נעלם לפתע החשש מרעידות אדמה ואין כבר צורך חיוני למגן מבנים ישנים בממ"ד? האם צריך חלילה אסון כדי ששר הפנים יבין לאן הוא מוביל ולאיזה סיכון הוא גורר את כל מי שגר בבתים שניבנו לפני 1980? האם לא ברור שפגיעה בריווחיות היזמים תפחית ותפגע בתהליכי ההתחדשות העירונית ובניינים ישנים נושנים, ללא ממ"דים, יהפכו עם השנים למוזנחים ואף למסוכנים ליושבים בהם?
דווקא ההמלצה הכי חשובה עליה דובר לפני מספר חודשים שהיא הורדת הרוב המיוחס הנדרש מ- 80% ל- 66% כלל לא מוזכרת כרגע.
נמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות ולעדכן.