הסעיפים החשובים בהסכם תמא 38
כמו בכל הסכם ארוך ומייגע, יש כמה סעיפים שהם קריטיים ועליהם צריך להתעקש ובהם להתעמק:
• היפרדות – חייב להיות סעיף, שמאפשר לבעלי הדירות להשתחרר מההתקשרות מול היזם/הקבלן, בנסיבות שונות. הסכם אינו "חתונה קתולית" ולא בכל תנאי הוא נמשך. למשל אם היזם אינו עומד בלוח זמנים ואינו עושה כלום, או מעט מדי, במשך תקופה משמעותית (שיש לקבוע באופן מדוייק), יוכלו בעלי הדירות להודיע על פקיעת תוקפו של ההסכם. זה "שוט" מצוין על היזם/קבלן והגנה על בעלי דירות מפני מצב, שבו הם כבולים חרף אוזלת יד של היזם, שאולי השתנו סידרי העדיפויות שלו וכד'.
• התניות – יזמים אוהבים להכניס סעיף (שיכול להראות תמים למדי), שמתנה כניסה לתוקף או של ההסכם כולו או של מחוייבויות שונות מצד היזם. סעיף זה יש להצר ולהגביל ככל שניתן. אם ניסוחו יהיה רחב ועמום, כפי שרוצים יזמים (ויש הסכמים שסעיף ההתניות הוא כמה עמודים!), ההסכם כולו עלול להיות ריק מתוכן. מילים משפטיות כמו "בכפוף ל…." או "לפי שקול דעתו הבלעדי של …." עלולות להיות בעלות משמעות הרסנית, ומתחייבת כאן תשומת לב מיוחדת לניסוח.
• בטוחות – יזם/קבלן חייב להעמיד בטוחות ראויות (כגון ערבות בנקאית בלתי מותנית בסכומים משמעותיים), בכל שלב של הפרויקט ואין להתפשר על כך. לעיתים רואים בכך ענין טכני אולם זה ממש לא טכני. בטוחות הן כלי ההגנה מספר 1 של בעלי דירות לשם הבטחת זכויותיהם וקיום התחייבויות היזם.
• פיקוח – פרוייקט תמ"א הינו מורכב ומסובך ובעלי הדירות חייבים לקבל גורם מקצועי עצמאי חיצוני (שיבחר על ידם וישולם ע"י היזם) אשר יבצע פיקוח הדוק על כל תהליך הביצוע, מתחילתו ועד סופו. למפקח יהיו "שיניים" ויקבע בהסכם מנגנון המפרט את סמכויותיו. הוא אינו חותמת גומי של הקבלן ותפקידו להגן על בעלי הדירות.
• חובת דיווח – היזם/קבלן חייב למסור דיווח מלא על כל פעולה מהותית שהוא עושה, לרבות מול רשויות התכנון והבניה. בהסכם יש לעגן זאת באופן ברור וחד, שאינו משתמע לשתי פנים. הדיווח יכול שיהיה לנציגות שתבחר ע"י בעלי הדירות, או לכלל בעלי הדירות.
• אחריות – כמו בכל עבודת בניה מחוייב הקבלן לתת אחריות כחוק ויש לעגן זאת היטב בהסכם.
• ביטוח – גם זה סעיף שרואי להקפיד עליו, לקבל את הפוליסה עצמה לעיון או כנספח להסכם, לבדוק שהמוטבים הם גם בעלי הדירות ומומלץ לקחת יועץ ביטוח מטעם בעלי הדירות כדי להבטיח שאכן סעיף זה עומד בכל הדרישות לשם הגנת קניין בעלי הדירות.
• לוחות זמנים – כדאי לפרט כמה שיותר את שלבי התכנון והביצוע ולקבוע מסגרת נוקשה שבה מחוייב לעמוד היזם. זה סעיף מפתח בהגנה על זכויות הדיירים. ניתן להגדיר סיטואציות בהן ינתנו ארכות לקבלן אבל נדרש פירוט מדוייק וניסוח מוקפד.
• ביטול הסכם והפרות – לרוב סעיפי ההפרות מצויים בסוף ההסכם. כמובן שהאינטרס של היזם הוא למזער את הסעיף ככל שהוא נוגע אליו ומאחר והיזם בדרך כלל מנסח את ההסכם, על בא כוח הדיירים לאזן את הנוסח ולוודא שניתן יהיה לבטל או להודיע על בטלות ההסכם בכל הסיטואציות בהן היזם מפר את ההסכם הפרה יסודית או הפרה שלא תוקנה.